Välkommen till Din Guide för Fastighetsköp på Teneriffa
Vi har skapat denna guide för att hjälpa dig förstå de viktigaste stegen som är involverade i att köpa en fastighet på Teneriffa och för att ge dig självförtroende att påbörja din resa.
Eller, om du föredrar, lämna det helt enkelt till oss.
Ett telefonsamtal är allt som krävs. Från att hitta rätt fastighet och förhandla om bästa pris till att ordna ditt NIE, introducera dig till betrodda yrkespersoner, samordna köpet och ge dig stöd efter tillträde, kommer Prime Brokers att ta hand om varje steg för din räkning.
Vårt uppdrag är enkelt: att göra köpet av din fastighet på Teneriffa till en säker, transparent och trevlig upplevelse, så att du kan fokusera på glädjen av ditt nya hem medan vi hanterar resten.
Varje fastighetsköp är unikt, men stegen som är involverade är i allmänhet desamma. Genom att följa en tydlig, strukturerad process kan du undvika oväntade överraskningar och njuta av en smidig och säker transaktion.
Nedan har vi beskrivit de viktigaste stegen för att köpa en fastighet på Teneriffa i den ordning de vanligtvis inträffar. Varje steg förklarar vad du kan förvänta dig, vem som är involverad och hur Prime Brokers kan hjälpa dig längs vägen.
Låt oss börja.
1. Definiera Din Budget
Bestäm din budget.
Räkna med ytterligare 10–12% för skatter och köpkostnader.
2. Välj en Erfaren Fastighetsmäklare
Att välja en erfaren och ansedd fastighetsmäklare är ett av de viktigaste besluten du kommer att fatta. En kunnig lokal mäklare hjälper dig inte bara att hitta rätt fastighet utan vägleder dig också genom hela köpprocessen och introducerar dig till betrodda yrkespersoner.
En bra mäklare kan:
• Hjälpa till att definiera din fastighetssökning och budget.
• Identifiera lämpliga fastigheter som matchar dina krav.
• Förhandla om köpeskilling och villkor.
• Förklara den lokala fastighetsmarknaden och köpprocessen.
• Sätta dig i kontakt med betrodda yrkespersoner, inklusive:
• Oberoende advokater (om du väljer att utse en)
• Arkitekter och inredningsarkitekter
• Renoverings- och byggteam
• Revisorer och skatterådgivare
• Notarier och fastighetsförvaltare
• Lokala kommunkontor (Ayuntamiento) där planerings- eller licensfrågor behöver verifieras.
• Bekräfta exakt vad som ingår i försäljningen, såsom möbler, vitvaror, inventarier och tillbehör.
• Säkerställa att teknisk utrustning och installationer är i gott skick före tillträde.
• Samordna kommunikation mellan alla parter från den första visningen fram till tillträde och därefter.
3. Skaffa Ditt NIE-Nummer
Ditt NIE (Número de Identificación de Extranjero) är ditt spanska skatteidentifikationsnummer och krävs för att:
• Köpa fastighet.
• Betala skatter.
• Öppna ett spanskt bankkonto.
• Underteckna lagfarten.
Din fastighetsmäklare kan vägleda dig genom ansökningsprocessen och, om det behövs, hjälpa dig att skaffa NIE:t, vilket gör processen snabbare och bekvämare.
4. Öppna ett Spanskt Bankkonto
Ett spanskt bankkonto rekommenderas för:
• Att betala köpeskillingen.
• Att betala skatter och avgifter.
• Att sätta upp autogiro för försörjningsavgifter och samfällighetsavgifter.
Din fastighetsmäklare kan rekommendera banker som är bekanta med internationella köpare och hjälpa dig med kontots öppnande.
5. Lämna ett Bud
När du har hittat rätt fastighet kommer din fastighetsmäklare att hjälpa dig att:
• Förhandla om köpeskillingen för din räkning.
• Komma överens om exakt vad som ingår i försäljningen, såsom möbler, vitvaror, inventarier och tillbehör.
• Komma överens om ett föreslaget tillträdesdatum som passar alla parter.
• Säkerställa att eventuella överenskomna reparationer eller förbättringar dokumenteras före tillträde.
En erfaren lokal mäklare har värdefull marknadskunskap och förhandlingsförmåga. De förstår aktuella fastighetsvärden, nyligen jämförbara försäljningar och lokala marknadsförhållanden, vilket gör det möjligt för dem att förhandla fram bästa möjliga pris och villkor. De kan också identifiera problem som kan motivera en prisreduktion - såsom renoveringskostnader, föråldrade installationer, planeringsöverväganden eller samfällighetsfrågor - vilket hjälper dig att göra ett välinformerat och ekonomiskt fördelaktigt köp.
6. Juridisk Due Diligence
Innan du betalar en betydande deposition, verifiera att fastigheten är juridiskt sund.
Detta bör inkludera:
• Bekräfta ägande hos fastighetsregistret.
• Kontrollera efter inteckningar, embargo eller andra belastningar.
• Verifiera bygglov och licenser.
• Bekräfta att det inte finns några utestående skatter eller försörjningsskulder.
• Kontrollera energideklarationen.
• Granska eventuella samfällighetsförpliktelser.
Dessa kontroller kan utföras av din advokat eller av en erfaren mäklare som arbetar med notarius publicus och andra yrkespersoner.
7. Kontroller av Fastighetsägareföreningen
Om fastigheten utgör en del av en fastighetsägareförening (Comunidad de Propietarios), är det viktigt att verifiera:
• Att alla samfällighetsavgifter är helt betalda.
• Att ett intyg som bekräftar att det inte finns några utestående samfällighetsskulder erhålls.
• Samfällighetens regler och föreskrifter.
• Om några större arbeten eller särskilda avgifter har godkänts eller planeras.
• Om semesteruthyrning är tillåten, om detta är relevant för din avsedda användning av fastigheten.
En erfaren fastighetsmäklare kan ha direkt kontakt med samfällighetsadministratören (Administrador de Fincas) för att verifiera dessa detaljer, skaffa nödvändig dokumentation och säkerställa att det inte finns några oväntade förpliktelser eller restriktioner innan du går vidare med köpet. Denna extra nivå av due diligence kan hjälpa till att undvika kostsamma överraskningar efter tillträdet.
8. Efterlevnad av Regler mot Penningtvätt (AML)
Innan kontrakt undertecknas måste köpare tillhandahålla:
• Pass
• NIE
• Adressbevis
• Bevis på medlens ursprung
• Stödjande bank- eller finansiell dokumentation
Fastighetsmäklare, banker, advokater och notarier är lagligt skyldiga att utföra AML-kontroller.
9. Bokningsavtal
När den juridiska situationen är tillfredsställande:
• Underteckna bokningsavtalet.
• Betala den överenskomna bokningsdepositionen.
• Fastigheten tas bort från marknaden.
Din fastighetsmäklare spelar en avgörande roll i detta skede genom att förklara nyckelklausulerna, viktiga villkor och praktiska konsekvenser av bokningsavtalet, och säkerställa att du fullt ut förstår dina åtaganden innan du undertecknar.
10. Privat Köpekontrakt
• Underteckna köpekontraktet.
• Betala 10% deposition (vanligtvis).
• Tillträdet sker vanligtvis inom 30–60 dagar.
För nybyggnads- eller planlösningsfastigheter görs betalningar i steg under byggnationen och bör skyddas av en bankgaranti eller försäkring.
11. Tillträde hos Notarius Publicus
• Underteckna Escritura Pública (lagfart).
• Betala resterande saldo.
• Ta emot nycklarna.
12. Betala Skatter och Avgifter
Begagnad Fastighet
• ITP (Överlåtelseskatt): 6,5% (Kanarieöarna)
• Nybyggnad
• IGIC: 6,5%
• AJD (Stämpelskatt)
• Ytterligare kostnader inkluderar:
• Notarieavgifter
• Fastighetsregisteravgifter
• Juridiska avgifter (om tillämpligt)
Viktigt: Om säljaren inte är bosatt i Spanien är köparen i allmänhet skyldig att innehålla 3% av köpeskillingen och betala den direkt till den spanska skattemyndigheten. Detta belopp krediteras mot säljarens kapitalvinstskatteskuld.
I vissa transaktioner kan Plusvalía Municipal (kommunal skatt på ökningen av markens värde), som normalt betalas av säljaren, också hållas inne vid tillträde och betalas av notarius publicus eller den utsedda representanten för säljarens räkning. Detta ger ytterligare trygghet för köparen att eventuella utestående skatteförpliktelser har reglerats, vilket minskar risken för framtida anspråk relaterade till fastigheten.
13. Registrera Fastigheten
Lagfarten skickas in till fastighetsregistret (Registro de la Propiedad), och fastigheten registreras officiellt i ditt namn, vilket ger juridiskt skydd för ditt ägande.
Om du föredrar att inte hantera registreringen själv kan notarius publicus, en gestoría eller din fastighetsmäklare ordna registreringen och betalningen av tillhörande skatter och avgifter för din räkning, vilket säkerställer att processen slutförs korrekt och effektivt.
14. Ställ in Ägande
Efter tillträde bör du:
• Överföra försörjningskonton i ditt namn.
• Registrera dig för IBI (lokal fastighetsskatt).
• Ordna betalning av fastighetsägarföreningens avgifter, där tillämpligt.
• Behålla kopior av alla lagfarter, skattekvitton och försäkringsdokument.
Din fastighetsmäklare kan hjälpa till med dessa formaliteter efter tillträde genom att hjälpa till att överföra försörjningskontrakt, introducera betrodda tjänsteleverantörer, ha kontakt med samfällighetsadministratören och säkerställa att du är inställd för löpande fastighetsägande så smidigt som möjligt.
Löpande Ägandekostnader
Att äga en fastighet på Teneriffa innebär flera löpande utgifter som bör inkluderas i din årliga budget:
Fastighetsförsäkring: Byggnadsförsäkring rekommenderas starkt från tillträdesdagen. Om fastigheten är möblerad är även hemförsäkring lämplig.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Den årliga lokala fastighetsskatten, betalas till kommunkontoret (Ayuntamiento). Beloppet varierar beroende på fastighetens katastrala värde och kommun.
Fastighetsskatt för Utomlands Bosatta: Om du inte är spansk skattehemvist måste du lämna in en årlig inkomstdeklaration för utomlands bosatta. Även om fastigheten inte hyrs ut kan en tillräknad inkomstskatt tillämpas.
Samfällighetsavgifter: Om fastigheten är en del av ett bostadsområde bidrar månatliga eller kvartalsvisa avgifter till underhåll av gemensamma ytor, trädgårdar, pooler, hissar, säkerhet och fastighetsförvaltning.
Försörjning: Löpande kostnader inkluderar el, vatten och sophanteringsavgifter, beroende på din användning och kommun.
Internet och Telekommunikation: Fiberbredband är allmänt tillgängligt över hela Teneriffa, med en rad leverantörer och paket för att passa både permanenta invånare och semesterbostadsägare.
Inkomstskatt på Investeringsfastighet: Om du hyr ut din fastighet som en Vivienda Vacacional (VV) måste hyresintäkter deklareras till de spanska skattemyndigheterna. Skattebehandlingen beror på ditt land för skattehemvist och eventuella tillämpliga dubbelbeskattningsavtal. Du kan också behöva följa regionala regler som styr semesteruthyrning.
Din fastighetsmäklare kan hjälpa dig att uppskatta dessa löpande kostnader innan du köper och introducera dig till betrodda försäkringsleverantörer, försörjningsföretag, skatterådgivare och fastighetsförvaltningstjänster för att säkerställa att din fastighet är korrekt inställd och helt efterlever reglerna.
