Добро пожаловать в ваше руководство по покупке недвижимости на Тенерифе
Мы создали это руководство, чтобы помочь вам понять основные этапы покупки недвижимости на Тенерифе и дать вам уверенность для начала вашего путешествия.
Или, если хотите, просто доверьтесь нам.
Достаточно одного телефонного звонка. От поиска подходящей недвижимости и переговоров о лучшей цене до оформления вашего NIE, знакомства с надёжными специалистами, координации покупки и поддержки после завершения сделки — Prime Brokers позаботится о каждом шаге от вашего имени.
Наша миссия проста: сделать покупку вашей недвижимости на Тенерифе безопасным, прозрачным и приятным опытом, чтобы вы могли сосредоточиться на радости от нового дома, пока мы занимаемся всем остальным.
Каждая покупка недвижимости уникальна, но этапы, как правило, одинаковы. Следуя чёткому структурированному процессу, вы можете избежать неожиданных сюрпризов и насладиться плавной и безопасной сделкой.
Ниже мы описали ключевые этапы покупки недвижимости на Тенерифе в порядке их обычного следования. Каждый шаг объясняет, чего ожидать, кто участвует и как Prime Brokers может помочь вам на этом пути.
Давайте начнём.
1. Определите свой бюджет
Определите свой бюджет.
Заложите дополнительно 10–12% на налоги и расходы на покупку.
2. Выберите опытного агента по недвижимости
Выбор опытного и авторитетного агента по недвижимости — одно из самых важных решений, которое вы примете. Знающий местный агент не только поможет вам найти подходящую недвижимость, но и проведёт вас через весь процесс покупки и познакомит с надёжными специалистами.
Хороший агент может:
• Помочь определить ваш поиск недвижимости и бюджет.
• Найти подходящие объекты, соответствующие вашим требованиям.
• Договориться о цене покупки и условиях.
• Объяснить местный рынок недвижимости и процесс покупки.
• Связать вас с надёжными специалистами, включая:
• Независимых юристов (если вы решите их нанять)
• Архитекторов и дизайнеров интерьера
• Бригады по ремонту и строительству
• Бухгалтеров и налоговых консультантов
• Нотариусов и управляющих недвижимостью
• Отделы местной мэрии (Ayuntamiento), где необходимо проверить вопросы планирования или лицензирования.
• Подтвердить, что именно включено в продажу, например мебель, бытовая техника, элементы отделки и оснащения.
• Убедиться, что техническое оборудование и установки находятся в исправном рабочем состоянии до завершения сделки.
• Координировать общение между всеми сторонами от первого просмотра до завершения сделки и далее.
3. Получите свой номер NIE
Ваш NIE (Número de Identificación de Extranjero) — это ваш испанский налоговый идентификационный номер, необходимый для:
• Покупки недвижимости.
• Уплаты налогов.
• Открытия испанского банковского счёта.
• Подписания правоустанавливающего документа.
Ваш агент по недвижимости может провести вас через процесс подачи заявления и, при необходимости, помочь получить NIE, делая процесс быстрее и удобнее.
4. Откройте испанский банковский счёт
Испанский банковский счёт рекомендуется для:
• Оплаты покупной цены.
• Уплаты налогов и сборов.
• Настройки прямых дебетов для коммунальных услуг и взносов в сообщество.
Ваш агент по недвижимости может порекомендовать банки, знакомые с международными покупателями, и помочь вам с процессом открытия счёта.
5. Сделайте предложение
Как только вы нашли подходящую недвижимость, ваш агент по недвижимости поможет вам:
• Договориться о цене покупки от вашего имени.
• Согласовать, что именно включено в продажу, например мебель, бытовая техника, элементы отделки и оснащения.
• Согласовать предполагаемую дату завершения сделки, удобную для всех сторон.
• Убедиться, что любые согласованные ремонтные работы или улучшения задокументированы до завершения сделки.
Опытный местный агент обладает ценными знаниями рынка и навыками ведения переговоров. Он понимает текущие цены на недвижимость, недавние сопоставимые продажи и местные рыночные условия, что позволяет договориться о наилучшей возможной цене и условиях. Он также может выявить проблемы, которые могут оправдать снижение цены, такие как затраты на ремонт, устаревшие установки, соображения планирования или вопросы сообщества, помогая вам совершить обоснованную и финансово выгодную покупку.
6. Юридическая проверка
Перед внесением значительного депозита убедитесь, что недвижимость юридически в порядке.
Это должно включать:
• Подтверждение права собственности в Земельном реестре.
• Проверку на наличие ипотек, арестов или других обременений.
• Проверку разрешений на планировку и лицензий.
• Подтверждение отсутствия неуплаченных налогов или задолженностей по коммунальным услугам.
• Проверку сертификата энергоэффективности.
• Проверку любых обязательств перед сообществом.
Эти проверки могут быть выполнены вашим юристом или опытным агентом, работающим с нотариусом и другими специалистами.
7. Проверка сообщества владельцев
Если недвижимость является частью сообщества владельцев (Comunidad de Propietarios), важно проверить:
• Что все взносы в сообщество полностью оплачены.
• Что получен сертификат, подтверждающий отсутствие непогашенных долгов перед сообществом.
• Правила и положения сообщества.
• Были ли одобрены или планируются ли какие-либо крупные работы или специальные взносы.
• Разрешена ли краткосрочная аренда для отдыхающих, если это актуально для вашего предполагаемого использования недвижимости.
Опытный агент по недвижимости может напрямую связаться с администратором сообщества (Administrador de Fincas) для проверки этих деталей, получения необходимой документации и обеспечения отсутствия неожиданных обязательств или ограничений до того, как вы приступите к покупке. Этот дополнительный уровень проверки может помочь избежать дорогостоящих сюрпризов после завершения сделки.
8. Соблюдение требований по борьбе с отмыванием денег (AML)
Перед подписанием договоров покупатели должны предоставить:
• Паспорт
• NIE
• Подтверждение адреса
• Доказательство источника средств
• Подтверждающую банковскую или финансовую документацию
Агенты по недвижимости, банки, юристы и нотариусы юридически обязаны проводить проверки AML.
9. Соглашение о бронировании
Как только юридическое положение удовлетворительно:
• Подпишите соглашение о бронировании.
• Внесите согласованный депозит за бронирование.
• Недвижимость снимается с продажи.
Ваш агент по недвижимости играет решающую роль на этом этапе, объясняя ключевые пункты, важные условия и практические последствия соглашения о бронировании, обеспечивая полное понимание ваших обязательств перед подписанием.
10. Частный договор купли-продажи
• Подпишите договор купли-продажи.
• Внесите депозит в размере 10% (обычно).
• Завершение сделки обычно происходит в течение 30–60 дней.
Для новостроек или объектов на стадии строительства платежи производятся поэтапно во время строительства и должны быть защищены банковской гарантией или страхованием.
11. Завершение сделки у нотариуса
• Подпишите Escritura Pública (правоустанавливающий документ).
• Оплатите оставшийся баланс.
• Получите ключи.
12. Оплатите налоги и сборы
Недвижимость на вторичном рынке
• ITP (налог на передачу собственности): 6,5% (Канарские острова)
• Новостройка
• IGIC: 6,5%
• AJD (гербовый сбор)
• Дополнительные расходы включают:
• Нотариальные сборы
• Сборы Земельного реестра
• Юридические сборы (если применимо)
Важно: если продавец не является резидентом Испании, покупатель, как правило, обязан удержать 3% от покупной цены и заплатить их непосредственно в испанское налоговое агентство. Эта сумма засчитывается в счёт налоговых обязательств продавца по налогу на прирост капитала.
В некоторых сделках Plusvalía Municipal (муниципальный налог на прирост стоимости земли), который обычно уплачивается продавцом, также может быть удержан при завершении сделки и оплачен нотариусом или назначенным представителем от имени продавца. Это даёт дополнительную уверенность покупателю в том, что любые непогашенные налоговые обязательства были урегулированы, снижая риск будущих претензий, связанных с недвижимостью.
13. Зарегистрируйте недвижимость
Правоустанавливающий документ передаётся в Земельный реестр (Registro de la Propiedad), и недвижимость официально регистрируется на ваше имя, обеспечивая правовую защиту вашего права собственности.
Если вы предпочитаете не заниматься регистрацией самостоятельно, нотариус, gestoría или ваше агентство недвижимости могут организовать регистрацию и оплату соответствующих налогов и сборов от вашего имени, обеспечивая правильное и эффективное завершение процесса.
14. Оформление права собственности
После завершения сделки вам следует:
• Переоформить счета за коммунальные услуги на своё имя.
• Зарегистрироваться для уплаты IBI (местный налог на недвижимость).
• Организовать оплату взносов в сообщество владельцев, если применимо.
• Хранить копии всех документов, налоговых квитанций и страховых документов.
Ваш агент по недвижимости может помочь с этими формальностями после завершения сделки, помогая переоформить коммунальные договоры, знакомя с надёжными поставщиками услуг, связываясь с администратором сообщества и обеспечивая максимально гладкую настройку для текущего владения недвижимостью.
Текущие расходы на владение
Владение недвижимостью на Тенерифе связано с несколькими текущими расходами, которые следует включить в ваш годовой бюджет:
Страхование недвижимости: страхование строения настоятельно рекомендуется с даты завершения сделки. Если недвижимость меблирована, также рекомендуется страхование содержимого.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): ежегодный местный налог на недвижимость, уплачиваемый в мэрию (Ayuntamiento). Сумма варьируется в зависимости от кадастровой стоимости недвижимости и муниципалитета.
Налог на недвижимость для нерезидентов: если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, вы должны подавать ежегодную налоговую декларацию для нерезидентов. Даже если недвижимость не сдаётся в аренду, может применяться условный налог на доход.
Взносы в сообщество: если недвижимость является частью жилого сообщества, ежемесячные или квартальные взносы идут на содержание общих зон, садов, бассейнов, лифтов, охраны и управления зданием.
Коммунальные услуги: текущие расходы включают электричество, воду и сборы за вывоз мусора в зависимости от вашего потребления и муниципалитета.
Интернет и телекоммуникации: оптоволоконный широкополосный интернет широко доступен по всему Тенерифе с выбором провайдеров и пакетов для постоянных жителей и владельцев домов для отдыха.
Налог на доход от инвестиционной недвижимости: если вы сдаёте свою недвижимость как Vivienda Vacacional (VV), доход от аренды должен быть задекларирован испанским налоговым органам. Налоговый режим зависит от вашей страны налогового резидентства и любого применимого соглашения об избежании двойного налогообложения. Вам также может потребоваться соблюдать региональные правила, регулирующие аренду для отдыха.
Ваш агент по недвижимости может помочь вам оценить эти текущие расходы перед покупкой и познакомить вас с надёжными страховыми компаниями, коммунальными предприятиями, налоговыми консультантами и службами управления недвижимостью, чтобы обеспечить правильную настройку вашей недвижимости и полное соответствие требованиям.
