Velkomin í fasteignakaupendahandbók þína fyrir Tenerife
Við höfum búið til þessa handbók til að hjálpa þér að skilja helstu skrefin sem taka þátt í því að kaupa fasteign á Tenerife og til að veita þér sjálfstraust til að hefja ferðalagið þitt.
Eða, ef þú kýst það, skildu það einfaldlega eftir hjá okkur.
Eitt símtal er allt sem þarf. Frá því að finna réttu fasteignina og semja um besta verðið til þess að sjá um NIE-númerið þitt, kynna þig fyrir traustum fagaðilum, samræma kaupin og styðja þig eftir lok, mun Prime Brokers sjá um hvert skref fyrir þína hönd.
Markmið okkar er einfalt: að gera kaup þín á fasteign á Tenerife að öruggri, gagnsærri og ánægjulegri upplifun, svo þú getir einbeitt þér að spenningunni við nýja heimilið þitt á meðan við sjáum um allt annað.
Sérhver fasteignakaup eru einstök, en skrefin sem taka þátt eru yfirleitt þau sömu. Með því að fylgja skýru, skipulögðu ferli geturðu forðast óvæntar uppákomur og notið sléttrar og öruggrar viðskipta.
Hér að neðan höfum við útlistað lykilstigin í fasteignakaupum á Tenerife í þeirri röð sem þau gerast venjulega. Hvert skref útskýrir hvað má búast við, hver tekur þátt og hvernig Prime Brokers getur aðstoðað þig á leiðinni.
Byrjum.
1. Skilgreindu fjárhagsáætlun þína
Ákvarðaðu fjárhagsáætlun þína.
Leyfðu 10–12% til viðbótar fyrir skatta og kaupkostnað.
2. Veldu reyndan fasteignasala
Að velja reyndan og virtan fasteignasala er ein mikilvægasta ákvörðunin sem þú munt taka. Fróður staðbundinn fasteignasali hjálpar þér ekki aðeins að finna réttu eignina heldur leiðbeinir þér einnig í gegnum allt kaupferlið og kynnir þig fyrir traustum fagaðilum.
Góður fasteignasali getur:
• Hjálpað til við að skilgreina fasteignaleit þína og fjárhagsáætlun.
• Bent á hentugar eignir sem passa við kröfur þínar.
• Samið um kaupverð og skilmála.
• Útskýrt staðbundinn fasteignamarkað og kaupferli.
• Sett þig í samband við trausta fagaðila, þar á meðal:
• Óháða lögfræðinga (ef þú velur að skipa einn)
• Arkitekta og innanhússhönnuði
• Endurbóta- og byggingarteymi
• Endurskoðendur og skattaráðgjafa
• Lögbókendur og fasteignastjóra
• Deildir sveitarfélagsins (Ayuntamiento) þar sem skipulags- eða leyfismál þarf að sannreyna.
• Staðfest nákvæmlega hvað er innifalið í sölunni, svo sem húsgögn, tæki, innréttingar og búnaður.
• Tryggt að tæknibúnaður og uppsetningar séu í góðu lagi áður en gengið er frá kaupunum.
• Samræmt samskipti milli allra aðila frá upphaflegum skoðunum fram að lokum og þar fyrir utan.
3. Fáðu NIE-númerið þitt
NIE þitt (Número de Identificación de Extranjero) er spænskt skattanúmer þitt og er nauðsynlegt til að:
• Kaupa fasteign.
• Greiða skatta.
• Opna spænskan bankareikning.
• Skrifa undir eignarréttarskjal.
Fasteignasali þinn getur leiðbeint þér í gegnum umsóknarferlið og, ef þörf krefur, hjálpað þér að fá NIE-númerið, sem gerir ferlið fljótlegra og þægilegra.
4. Opnaðu spænskan bankareikning
Spænskur bankareikningur er mælt með til að:
• Greiða kaupverðið.
• Greiða skatta og gjöld.
• Setja upp sjálfvirkar greiðslur fyrir veitur og sameignargjöld.
Fasteignasali þinn getur mælt með bönkum sem þekkja til alþjóðlegra kaupenda og aðstoðað þig við að opna reikning.
5. Gerðu tilboð
Þegar þú hefur fundið réttu eignina mun fasteignasali þinn hjálpa þér að:
• Semja um kaupverð fyrir þína hönd.
• Samþykkja nákvæmlega hvað er innifalið í sölunni, svo sem húsgögn, tæki, innréttingar og búnað.
• Samþykkja fyrirhuguð lokadagsetningu sem hentar öllum aðilum.
• Tryggja að allar umsamdar viðgerðir eða endurbætur séu skjalfesttar fyrir lok.
Reyndur staðbundinn fasteignasali býr yfir verðmætri markaðsþekkingu og samningahæfileikum. Þeir skilja núverandi fasteignaverðmæti, nýleg sambærileg söluverð og staðbundnar markaðsaðstæður, sem gerir þeim kleift að semja um besta mögulega verð og skilmála. Þeir geta einnig bent á mál sem gætu réttlætt verðlækkun - svo sem endurbótakostnað, úreltan búnað, skipulagsmál eða sameignarmál - og hjálpað þér að gera upplýst og fjárhagslega hagstæð kaup.
6. Lögfræðileg áreiðanleikakönnun
Áður en þú greiðir umtalsverða innborgun skaltu sannreyna að eignin sé lögformlega í lagi.
Þetta ætti að fela í sér:
• Staðfestingu eignarhalds í fasteignaskrá.
• Athugun á veðum, kyrrsetningu eða öðrum kröfum.
• Sannprófun skipulagsleyfa og leyfa.
• Staðfestingu á því að engar ógreiddar skattar eða veituskuldir séu til staðar.
• Athugun á orkuskírteini.
• Yfirferð allra sameignarskuldbindinga.
Þessar athuganir geta verið framkvæmdar af lögfræðingi þínum eða af reyndum fasteignasala sem vinnur með lögbókanda og öðrum fagaðilum.
7. Athuganir húseigendafélags
Ef eignin er hluti af húseigendafélagi (Comunidad de Propietarios), er mikilvægt að sannreyna:
• Að öll sameignargjöld séu að fullu greidd.
• Að vottorð sem staðfestir að engar útistandandi sameignarskuldir séu til staðar sé fengið.
• Reglur og reglugerðir sameignarinnar.
• Hvort einhver stór vinna eða sérstök gjöld hafa verið samþykkt eða séu fyrirhuguð.
• Hvort orlofsleigu sé leyft, ef þetta á við um fyrirhugaða notkun þína á eigninni.
Reyndur fasteignasali getur átt í beinum samskiptum við sameignarstjóra (Administrador de Fincas) til að sannreyna þessar upplýsingar, afla nauðsynlegra skjala og tryggja að engar óvæntar skuldbindingar eða takmarkanir séu til staðar áður en þú heldur áfram með kaupin. Þetta viðbótarstig áreiðanleikakönnunar getur hjálpað til við að forðast kostnaðarsam óvænt atvik eftir lok.
8. Regluvörslu gegn peningaþvætti (AML)
Áður en samningar eru undirritaðir verða kaupendur að leggja fram:
• Vegabréf
• NIE
• Sönnun um heimilisfang
• Sönnun um uppruna fjármuna
• Stuðningsskjöl frá banka eða fjármálastofnunum
Fasteignasalar, bankar, lögfræðingar og lögbókendur eru lagalega skylt að framkvæma AML-athuganir.
9. Bókunarsamningur
Þegar lagastaðan er fullnægjandi:
• Skrifaðu undir bókunarsamninginn.
• Greiddu umsamda bókunarinnborgun.
• Eignin er tekin af markaði.
Fasteignasali þinn gegnir mikilvægu hlutverki á þessu stigi með því að útskýra helstu ákvæði, mikilvæg skilyrði og hagnýt áhrif bókunarsamningsins, og tryggja að þú skiljir að fullu skuldbindingar þínar áður en þú skrifar undir.
10. Einkakaupasamningur
• Skrifaðu undir kaupsamninginn.
• Greiddu 10% innborgun (venjulega).
• Lok eiga sér venjulega stað innan 30–60 daga.
Fyrir nýbyggingar eða eignir á teikniborði eru greiðslur gerðar í áföngum meðan á byggingu stendur og ættu að vera tryggðar með bankábyrgð eða tryggingu.
11. Lok hjá lögbókanda
• Skrifaðu undir Escritura Pública (eignarréttarskjal).
• Greiddu eftirstöðvar.
• Taktu á móti lyklunum.
12. Greiddu skatta og gjöld
Endurseld eign
• ITP (fasteignatilfærsluskattur): 6,5% (Kanaríeyjar)
• Nýbygging
• IGIC: 6,5%
• AJD (stimpilgjald)
• Viðbótarkostnaður felur í sér:
• Lögbókunargjöld
• Fasteignaskrágjöld
• Lögfræðikostnaður (ef við á)
Mikilvægt: Ef seljandi er ekki heimilisfastur á Spáni er kaupanda almennt gert að halda eftir 3% af kaupverði og greiða það beint til spænsku skattstofunnar. Þessi upphæð er færð á móti fjármagnstekjuskattsskuld seljanda.
Í sumum viðskiptum getur Plusvalía Municipal (sveitarfélagsskattur á hækkun á verðmæti landsins), sem venjulega er greiddur af seljanda, einnig verið haldið eftir við lok og greiddur af lögbókanda eða tilnefndum fulltrúa fyrir hönd seljanda. Þetta veitir kaupanda viðbótartryggleika að allar útistandandi skattaskuldbindingar hafi verið greiddar, sem dregur úr hættu á framtíðarkröfum sem tengjast eigninni.
13. Skráðu eignina
Eignarréttarskjalið er lagt fram til fasteignaskrár (Registro de la Propiedad), og eignin er opinberlega skráð á þitt nafn, sem veitir lögvernd eignarhalds þíns.
Ef þú kýst ekki að sjá um skráninguna sjálf/ur getur lögbókandinn, gestoría, eða fasteignasalan þinn útvegað skráninguna og greiðslu á tengdum sköttum og gjöldum fyrir þína hönd, og tryggt að ferlið sé lokið á réttan og skilvirkan hátt.
14. Settu upp eignarhald
Eftir lok ættir þú að:
• Flytja veitureikningana yfir á þitt nafn.
• Skrá þig fyrir IBI (staðbundinn fasteignaskattur).
• Útvega greiðslu á sameignargjöldum húseigenda, þar sem við á.
• Geyma afrit af öllum eignarskjölum, skattskvittunum og tryggingaskjölum.
Fasteignasali þinn getur aðstoðað við þessar formlegheita eftir lok með því að hjálpa til við að flytja veitusamninga, kynna trausta þjónustuaðila, eiga í samskiptum við sameignarstjóra og tryggja að þú sért settur upp fyrir áframhaldandi fasteignaeign eins slétt og mögulegt er.
Viðvarandi eignarhalds kostnaður
Að eiga fasteign á Tenerife felur í sér nokkur viðvarandi útgjöld sem ætti að hafa með í árlegri fjárhagsáætlun þinni:
Fasteignatrygging: Brunatrygging er sterklega mælt með frá lokadegi. Ef eignin er húsbrúnuð er lausafjártrygging einnig ráðlögð.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Árlegur staðbundinn fasteignaskattur, greiddur til bæjarfélagsins (Ayuntamiento). Upphæðin er mismunandi eftir skráðu verðmæti eignarinnar og sveitarfélagi.
Fasteignaskattur erlendra aðila: Ef þú ert ekki spænskur skattaðili verður þú að skila árlegu tekjuskattsframtali erlendra aðila. Jafnvel þótt eignin sé ekki leigð út getur reiknaður tekjuskattur átt við.
Sameignargjöld: Ef eignin er hluti af íbúðasamfélagi leggja mánaðarleg eða ársfjórðungsleg gjöld til viðhalds á sameiginlegum svæðum, görðum, sundlaugum, lyftum, öryggi og byggingastjórnun.
Veitur: Viðvarandi kostnaður felur í sér rafmagn, vatn og ruslagjöld, eftir notkun þinni og sveitarfélagi.
Internetið og fjarskipti: Ljósleiðari breiðband er víða í boði á Tenerife, með úrvali af veitendum og pökkum sem henta bæði fasteignum íbúa og orlofshúsa.
Fjárfestingareign tekjuskattur: Ef þú leigir út eign þína sem Vivienda Vacacional (VV), verður leigutekjur að tilkynna til spænsku skattayfirvalda. Skattaleg meðferð fer eftir skattabúsetu þinni og gildandi tvísköttunarsamkomulagi. Þú gætir einnig þurft að uppfylla svæðisbundnar reglugerðir sem gilda um orlofsleigu.
Fasteignasali þinn getur hjálpað þér að áætla þennan viðvarandi kostnað áður en þú kaupir og kynna þig fyrir traustum tryggingaveitendum, veitufyrirtækjum, skattaráðgjöfum og fasteignastjórnunarþjónustu til að tryggja að eignin þín sé rétt uppsett og fullkomlega í samræmi við reglur.
