Willkommen bei Ihrem Teneriffa Immobilienkauf-Leitfaden
Wir haben diesen Leitfaden erstellt, um Ihnen zu helfen, die wichtigsten Schritte beim Kauf einer Immobilie auf Teneriffa zu verstehen und Ihnen das Vertrauen zu geben, Ihre Reise zu beginnen.
Oder, wenn Sie es vorziehen, überlassen Sie es einfach uns.
Ein Anruf genügt. Von der Suche nach der richtigen Immobilie und der Verhandlung des besten Preises über die Beantragung Ihrer NIE, der Vermittlung an vertrauenswürdige Fachleute, der Koordination des Kaufs bis hin zur Unterstützung nach Abschluss wird Prime Brokers sich um jeden Schritt in Ihrem Namen kümmern.
Unsere Mission ist einfach: den Kauf Ihrer Immobilie auf Teneriffa zu einem sicheren, transparenten und angenehmen Erlebnis zu machen, damit Sie sich auf die Vorfreude auf Ihr neues Zuhause konzentrieren können, während wir uns um den Rest kümmern.
Jeder Immobilienkauf ist einzigartig, aber die beteiligten Schritte sind im Allgemeinen dieselben. Indem Sie einem klaren, strukturierten Prozess folgen, können Sie unerwartete Überraschungen vermeiden und eine reibungslose und sichere Transaktion genießen.
Im Folgenden haben wir die wichtigsten Phasen des Kaufs einer Immobilie auf Teneriffa in der Reihenfolge dargestellt, in der sie normalerweise auftreten. Jeder Schritt erklärt, was Sie erwarten können, wer beteiligt ist und wie Prime Brokers Sie auf dem Weg unterstützen kann.
Lassen Sie uns beginnen.
1. Definieren Sie Ihr Budget
Bestimmen Sie Ihr Budget.
Planen Sie zusätzlich 10–12% für Steuern und Kaufkosten ein.
2. Wählen Sie einen erfahrenen Immobilienmakler
Die Wahl eines erfahrenen und seriösen Immobilienmaklers ist eine der wichtigsten Entscheidungen, die Sie treffen werden. Ein sachkundiger lokaler Makler hilft Ihnen nicht nur, die richtige Immobilie zu finden, sondern begleitet Sie auch durch den gesamten Kaufprozess und stellt Sie vertrauenswürdigen Fachleuten vor.
Ein guter Makler kann:
• Helfen, Ihre Immobiliensuche und Ihr Budget zu definieren.
• Geeignete Immobilien identifizieren, die Ihren Anforderungen entsprechen.
• Den Kaufpreis und die Bedingungen verhandeln.
• Den lokalen Immobilienmarkt und Kaufprozess erklären.
• Sie mit vertrauenswürdigen Fachleuten in Kontakt bringen, einschließlich:
• Unabhängige Anwälte (falls Sie einen beauftragen möchten)
• Architekten und Innenarchitekten
• Renovierungs- und Bauteams
• Buchhalter und Steuerberater
• Notare und Hausverwaltungen
• Lokale Rathausabteilungen (Ayuntamiento), bei denen Planungs- oder Genehmigungsangelegenheiten überprüft werden müssen.
• Genau bestätigen, was im Verkauf enthalten ist, wie Möbel, Geräte, Einbauten und Ausstattung.
• Sicherstellen, dass technische Geräte und Installationen vor Abschluss in gutem Betriebszustand sind.
• Die Kommunikation zwischen allen Parteien von der ersten Besichtigung bis zum Abschluss und darüber hinaus koordinieren.
3. Beantragen Sie Ihre NIE-Nummer
Ihre NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist Ihre spanische Steueridentifikationsnummer und wird benötigt, um:
• Immobilien zu kaufen.
• Steuern zu zahlen.
• Ein spanisches Bankkonto zu eröffnen.
• Die Eigentumsurkunde zu unterzeichnen.
Ihr Immobilienmakler kann Sie durch den Antragsprozess führen und Ihnen bei Bedarf helfen, die NIE zu erhalten, wodurch der Prozess schneller und bequemer wird.
4. Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto
Ein spanisches Bankkonto wird empfohlen für:
• Die Zahlung des Kaufpreises.
• Die Zahlung von Steuern und Gebühren.
• Die Einrichtung von Lastschriften für Versorgungsunternehmen und Gemeinschaftsgebühren.
Ihr Immobilienmakler kann Banken empfehlen, die mit internationalen Käufern vertraut sind, und Sie bei der Kontoeröffnung unterstützen.
5. Machen Sie ein Angebot
Sobald Sie die richtige Immobilie gefunden haben, wird Ihr Immobilienmakler Ihnen helfen:
• Den Kaufpreis in Ihrem Namen zu verhandeln.
• Genau zu vereinbaren, was im Verkauf enthalten ist, wie Möbel, Geräte, Einbauten und Ausstattung.
• Ein vorgeschlagenes Abschlussdatum zu vereinbaren, das allen Parteien passt.
• Sicherzustellen, dass vereinbarte Reparaturen oder Verbesserungen vor Abschluss dokumentiert werden.
Ein erfahrener lokaler Makler bringt wertvolles Marktwissen und Verhandlungsgeschick mit. Er versteht aktuelle Immobilienwerte, jüngste vergleichbare Verkäufe und lokale Marktbedingungen und kann so den bestmöglichen Preis und die besten Bedingungen aushandeln. Er kann auch Probleme identifizieren, die eine Preisreduzierung rechtfertigen können - wie Renovierungskosten, veraltete Installationen, Planungsüberlegungen oder Gemeinschaftsangelegenheiten - und Ihnen helfen, einen gut informierten und finanziell vorteilhaften Kauf zu tätigen.
6. Rechtliche Due Diligence
Bevor Sie eine erhebliche Anzahlung leisten, überprüfen Sie, ob die Immobilie rechtlich einwandfrei ist.
Dies sollte beinhalten:
• Bestätigung des Eigentums beim Grundbuchamt.
• Prüfung auf Hypotheken, Embargos oder andere Belastungen.
• Überprüfung von Baugenehmigungen und Lizenzen.
• Bestätigung, dass keine ausstehenden Steuern oder Versorgungsschulden vorliegen.
• Prüfung des Energieausweises.
• Überprüfung etwaiger Gemeinschaftsverpflichtungen.
Diese Prüfungen können von Ihrem Anwalt oder von einem erfahrenen Makler in Zusammenarbeit mit dem Notar und anderen Fachleuten durchgeführt werden.
7. Eigentümergemeinschaftsprüfungen
Wenn die Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios) ist, ist es wichtig zu überprüfen:
• Dass alle Gemeinschaftsgebühren vollständig bezahlt sind.
• Dass eine Bescheinigung erhalten wird, die bestätigt, dass keine ausstehenden Gemeinschaftsschulden vorliegen.
• Die Gemeinschaftsregeln und -vorschriften.
• Ob größere Arbeiten oder Sonderumlagen genehmigt wurden oder geplant sind.
• Ob Ferienvermietungen erlaubt sind, falls dies für Ihre beabsichtigte Nutzung der Immobilie relevant ist.
Ein erfahrener Immobilienmakler kann direkt mit dem Gemeinschaftsverwalter (Administrador de Fincas) zusammenarbeiten, um diese Details zu überprüfen, die erforderlichen Unterlagen zu beschaffen und sicherzustellen, dass es keine unerwarteten Verpflichtungen oder Einschränkungen gibt, bevor Sie mit dem Kauf fortfahren. Diese zusätzliche Ebene der Due Diligence kann helfen, kostspielige Überraschungen nach Abschluss zu vermeiden.
8. Einhaltung der Geldwäschebekämpfung (AML)
Bevor Verträge unterzeichnet werden, müssen Käufer vorlegen:
• Reisepass
• NIE
• Adressnachweis
• Nachweis der Herkunft der Mittel
• Unterstützende Bank- oder Finanzunterlagen
Immobilienmakler, Banken, Anwälte und Notare sind gesetzlich verpflichtet, AML-Prüfungen durchzuführen.
9. Reservierungsvereinbarung
Sobald die rechtliche Lage zufriedenstellend ist:
• Unterzeichnen Sie die Reservierungsvereinbarung.
• Zahlen Sie die vereinbarte Reservierungsanzahlung.
• Die Immobilie wird vom Markt genommen.
Ihr Immobilienmakler spielt in dieser Phase eine entscheidende Rolle, indem er die wichtigsten Klauseln, wichtigen Bedingungen und praktischen Auswirkungen der Reservierungsvereinbarung erläutert und sicherstellt, dass Sie Ihre Verpflichtungen vor der Unterzeichnung vollständig verstehen.
10. Privater Kaufvertrag
• Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag.
• Zahlen Sie die 10% Anzahlung (typischerweise).
• Der Abschluss erfolgt in der Regel innerhalb von 30–60 Tagen.
Bei Neubau- oder Off-Plan-Immobilien werden Zahlungen während der Bauphase in Etappen geleistet und sollten durch eine Bankgarantie oder Versicherung geschützt sein.
11. Abschluss beim Notar
• Unterzeichnen Sie die Escritura Pública (Eigentumsurkunde).
• Zahlen Sie den verbleibenden Restbetrag.
• Erhalten Sie die Schlüssel.
12. Zahlen Sie Steuern und Gebühren
Wiederverkaufsimmobilie
• ITP (Grunderwerbsteuer): 6,5% (Kanarische Inseln)
• Neubau
• IGIC: 6,5%
• AJD (Stempelsteuer)
• Zusätzliche Kosten umfassen:
• Notargebühren
• Grundbuchgebühren
• Anwaltskosten (falls zutreffend)
Wichtig: Wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist, ist der Käufer in der Regel verpflichtet, 3% des Kaufpreises einzubehalten und direkt an die spanische Steuerbehörde zu zahlen. Dieser Betrag wird auf die Kapitalertragsteuerschuld des Verkäufers angerechnet.
Bei einigen Transaktionen kann die Plusvalía Municipal (kommunale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks), die normalerweise vom Verkäufer zu zahlen ist, auch beim Abschluss einbehalten und vom Notar oder dem beauftragten Vertreter im Namen des Verkäufers gezahlt werden. Dies bietet dem Käufer zusätzliche Sicherheit, dass alle ausstehenden Steuerverpflichtungen beglichen wurden, wodurch das Risiko zukünftiger Ansprüche im Zusammenhang mit der Immobilie verringert wird.
13. Registrieren Sie die Immobilie
Die Eigentumsurkunde wird beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) eingereicht, und die Immobilie wird offiziell auf Ihren Namen eingetragen, was einen rechtlichen Schutz Ihres Eigentums bietet.
Wenn Sie die Registrierung nicht selbst vornehmen möchten, können der Notar, eine gestoría oder Ihre Immobilienmaklerfirma die Registrierung und Zahlung der damit verbundenen Steuern und Gebühren in Ihrem Namen veranlassen und sicherstellen, dass der Prozess korrekt und effizient abgeschlossen wird.
14. Einrichtung des Eigentums
Nach Abschluss sollten Sie:
• Versorgungskonten auf Ihren Namen übertragen.
• Sich für IBI (lokale Grundsteuer) registrieren.
• Die Zahlung von Eigentümergemeinschaftsgebühren arrangieren, falls zutreffend.
• Kopien aller Urkunden, Steuerbelege und Versicherungsdokumente aufbewahren.
Ihr Immobilienmakler kann Sie bei diesen Formalitäten nach Abschluss unterstützen, indem er hilft, Versorgungsverträge zu übertragen, vertrauenswürdige Dienstleister vorstellt, mit dem Gemeinschaftsverwalter zusammenarbeitet und sicherstellt, dass Sie für das laufende Immobilieneigentum so reibungslos wie möglich eingerichtet sind.
Laufende Eigentumskosten
Der Besitz einer Immobilie auf Teneriffa ist mit mehreren laufenden Ausgaben verbunden, die in Ihr Jahresbudget aufgenommen werden sollten:
Immobilienversicherung: Eine Gebäudeversicherung wird dringend ab dem Datum des Abschlusses empfohlen. Wenn die Immobilie möbliert ist, ist auch eine Hausratversicherung ratsam.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Die jährliche lokale Grundsteuer, zahlbar an das Rathaus (Ayuntamiento). Der Betrag variiert je nach Katasterwert und Gemeinde der Immobilie.
Nichtansässige Grundsteuer: Wenn Sie kein spanischer Steueransässiger sind, müssen Sie eine jährliche Einkommensteuererklärung für Nichtansässige einreichen. Auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird, kann eine fiktive Einkommensteuer anfallen.
Gemeinschaftsgebühren: Wenn die Immobilie Teil einer Wohngemeinschaft ist, tragen monatliche oder vierteljährliche Gebühren zur Wartung von Gemeinschaftsbereichen, Gärten, Schwimmbädern, Aufzügen, Sicherheit und Gebäudeverwaltung bei.
Versorgungsleistungen: Laufende Kosten umfassen Strom, Wasser und Müllabfuhrgebühren, abhängig von Ihrem Verbrauch und Ihrer Gemeinde.
Internet und Telekommunikation: Glasfaser-Breitband ist auf Teneriffa weit verbreitet, mit einer Reihe von Anbietern und Paketen, die sowohl für ständige Bewohner als auch für Ferienhausbesitzer geeignet sind.
Einkommensteuer für Anlageimmobilien: Wenn Sie Ihre Immobilie als Vivienda Vacacional (VV) vermieten, müssen Mieteinnahmen den spanischen Steuerbehörden gemeldet werden. Die steuerliche Behandlung hängt von Ihrem Land der Steueransässigkeit und jedem anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen ab. Sie müssen möglicherweise auch die regionalen Vorschriften einhalten, die Ferienvermietungen regeln.
Ihr Immobilienmakler kann Ihnen helfen, diese laufenden Kosten vor dem Kauf zu schätzen und Sie an vertrauenswürdige Versicherungsanbieter, Versorgungsunternehmen, Steuerberater und Hausverwaltungsdienste zu vermitteln, um sicherzustellen, dass Ihre Immobilie korrekt eingerichtet und vollständig konform ist.
